《婚姻法解释(三)》实施中关于房产增值的计算

老蔡 发表于 2011/08/26 01:09 一品 百草园 (www.ywpw.com) 主题字词: 婚姻法解释三 离婚判决 房产增值 还贷投资性 补偿计算 北仑法院

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根据8月13日起施行的《婚姻法解释(三)》第十条,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,如双方不能达成协议,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。

最近,浙江宁波北仑法院的一起离婚案,成了《婚姻法解释(三)》施行后,浙江省首例体现新法精神的离婚判决。本文就以这起离婚案中婚后共同还贷及房产增值的补偿计算为例,说明需要考虑的因素。

房产登记的名字是被告(男方),当时房屋总价为49.9万元,首付了16万元,向银行贷款33.9万元,该款自当年10月18日开始还款。买房后房价开始飙升,双方均同意按原价格两倍计算该房屋价格,即100万元。2007年10月18日至 2011年6月17日,双方共同还款约9.7万元。房屋原价49.9万元。据此,法院如下计算共同还贷及财产增值的补偿额,被告应当补偿原告9.7万元÷2×2(倍)=9.7万元。

一般来说,大家都同情女方,认为补偿太少,但又没有提出可信的理由。大多数舆论都是从女方对家庭做出的牺牲等来说。

不论这个补偿额是否合理,这个判决没有考虑购买房屋的投资性。如果考虑投资,分割增值部分时就不光要考虑投了多少钱,还要考虑投资的时间。

为什么要考虑投资性?很简单,房屋有增值。

为计算方便,我们做如下简化:

买房时总价V=50万,首付I=16万,其余34万贷款,还贷年限N=4年,还贷额P=10万,现值T=100万。

按法院计算,应该补偿

(10/2)万 * (100/50)倍 = 10万。

如果考虑投资性,则同样要考虑投资的时间。我们假设目前还欠贷款X=30万。

A 首付部分: I * N = 16*4 = 64 万*年

B 还贷部分: (P * N)/2 = 10*4/2 = 20 万*年

(注意这里没有考虑复利。如果考虑复利,加权后将向A项即首付倾斜。)

C 还贷贡献: B / ( A + B) = 0.238

D 房产净增值(假如卖房还清贷款):T - X - I - P = 100 - 30 - 16 - 10 = 44万

E 原告应得补偿: (C * D + P)/2 = (0.238 * 44 + 10)/2 = 10.24万

如果当时首付I为5万,则相应地贷款额为45万,还欠贷款X=41万:

A = 20, B = 20, C = 0.5, D = 44, E = 16

即原告应得补偿为16万,远多于第一种假设的10.24万。

还贷额都一样,为什么补偿额有这么大的差别?原因就在于考虑了首付与还贷的投资性质。

《婚姻法解释三》支持考虑还贷的投资性吗?这是显而易见的。《婚姻法解释三》明确要求分割“财产增值部分”。

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